Проверка отеля как бизнеса · Калининградская область
Гостиница Дом лесника корпус Немецкий
Калининградская область · рейтинг и проверка по открытым данным
- −8,6п.п.к медиане города по Индексу
- −13,3п.п.к медиане сегмента по Индексу
- 4,5/ 5оценка гостей · 284 отзыва
- 2/ 20каналов бронирования подтверждено
Паспорт объекта
- Классификация
- В реестре классификации
- Связанное юрлицо
- ООО «ДОМ ЛЕСНИКА»ИНН 3922502556
- Отзывы гостей
- 4,54 / 5284 отзыва
ФСА ↗
ЕГРЮЛ ↗
Яндекс ↗
- Тип и категория
- Гостиница · 3★ в записи
- Номерной фонд
- 15 номеров в записи
- Адрес
- 238641, Калининградская Область, м.о. Полесский, п Сосновка, ул Октябрьская, д. 18
- Связанная компания
- ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДОМ ЛЕСНИКА" подтверждённая публичная связьИНН 3922502556ФСА, реестр классифицированных средств размещения ↗ · данные на 13.06.2026Связь означает совпадение организации или ИП в открытых реестровых данных. Она не подтверждает право собственности на недвижимость, договор управления или конечного бенефициара.
Контакт опубликован в записи объекта; актуальность проверьте перед обращением.
Независимый агрегат HotGrade по открытым источникам, не официальный сервис Росаккредитации.
Индекс по четырём осям
52 / 100Часть отзывов остаётся без ответа — ↑ Отвечать на отзывы и работать с гостями — доверие и конверсия
Что учтено (2) · на 19.07.2026
Смешанная картина в отзывах — ↑ Сервис по отзывам — лояльность и повторные брони
Что учтено (2) · на 19.07.2026
Низкая цифровая зрелость — онлайн-воронка ограничена — ↑ Сайт, онлайн-оплата, аналитика, CRM — конверсия и удержание
Узкая дистрибуция → выше зависимость от OTA — ↑ Прямое бронирование и движок брони, меньше зависимости от OTA — выше маржа
Что учтено (1) · на 19.07.2026
медиана сегмента: 65 из 100
Уверенность оценки: высокая · осей подтверждено 4/4 · источники: аспекты отзывов, HotGradeScanner, гео-отзывы, Островок
Короткий ответ по объекту
Что видно по открытым данным
Гостиница «Дом лесника» корпус «Немецкий» ООО «Дом лесника»: индекс качества управления на 8,6 п.п. ниже медианы города.
Что проверено по объекту (7)
Только проверяемые факты из открытых источников · уверенность: высокая · как считается — методика →
Что говорят в отзывах
Повторяющиеся темы из открытых отзывов — в аналитическом пересказе, без прямых цитат.
Гостиница расположена в лесу, что гости отмечают как преимущество для отдыха вдали от городской суеты, и получает преимущественно положительные отклики за расположение, чистоту, номера, удобства, соотношение цены и качества, а также завтраки. Персонал упоминается в отзывах около двух третей гостей положительно, однако встречаются замечания по поводу заселения и взаимодействия с администрацией, включая длительное оформление и недостаточную отзывчивость. Бассейн и прилегающая территория вызывают разные реакции: при наличии положительных отзывов о чистоте и атмосфере, появляются и жалобы на состояние воды и насекомых. Санузел оценивается примерно в половине упоминаний положительно, при этом встречаются замечания о плесени и запахе воды. Ужин и обслуживание в ресторане вызывают смешанные впечатления, несмотря на общее признание качества еды.
Источник: HotGrade · текст сформирован автоматически из агрегатов отзывов · аналитический пересказ открытых отзывов
Насколько силён сам актив — рынок, спрос, локация, доходность — независимо от того, как им управляют сейчас.
Из чего сложилась оценка (3 оси · 8 фактов) · на 19.07.2026
«Потенциал объекта» (какой актив) и «Индекс качества управления» (как управляют) вместе показывают, где недореализован потенциал. Инвест-оценка по открытым данным — ориентир. Как мы считаем →
Расположение
238641, Калининградская Область, м.о. Полесский, п Сосновка, ул Октябрьская, д. 18
Расположение показано по адресу. Источник карты — Яндекс.Карты.
По агрегированным отзывам чаще всего хвалят завтрак (110), персонал (83) и соотношение цены и качества (75); чаще критикуют заселение (15) и интернет (5). Всего 562 упоминаний по 12 аспектам.
Разбивка упоминаний по тональности (562)
| Аспект | Упоминаний | Позитивных | Негативных |
|---|---|---|---|
| Локация | 58 | 50 | 4 |
| Завтрак | 110 | 88 | 16 |
| Номер | 64 | 50 | 11 |
| Удобства | 57 | 45 | 10 |
| Чистота | 39 | 31 | 8 |
| Шумоизоляция | 16 | 13 | 2 |
| Цена / качество | 75 | 56 | 18 |
| Парковка | 4 | 2 | 0 |
| Персонал | 83 | 58 | 23 |
| Санузел | 36 | 20 | 11 |
| Заселение | 15 | 3 | 5 |
| Интернет | 5 | 0 | 3 |
Агрегированный голос гостей по открытым отзывам — без сырых текстов. Сильные зоны — опора, слабые — точки роста; точные потери в деньгах — в аудите.
Рынок: цены и доходность
Доходность по открытым данным не оценивается: портфель и его номерной фонд подтверждены не полностью либо прикидка выходит за рыночный sanity-коридор.
Рынок (Россия · 3★, ориентир): загрузка 77% (на 4 июня) · цена ночи (тариф) 8 424 ₽ — вся аналитика рынка →
Как читать эти числа: ADR и RevPAR — формулы и ошибки · рентабельность гостиницы (GOP/EBITDA)
Риски и легальность
- Реестр классификации
- в реестре
- Прозрачность сайта
- 60 / 100
Объект — кадастр НСПД / Росреестр
- Назначение
- нежилое · здание
- Площадь
- 1 132 м² · 4 эт.
- Кадастровая стоимость
- 26 млн ₽
- Кадастровый №
- 39:10:390009:12
Юрлицо — ЕГРЮЛ проверить в ФНС ↗
- Юрлицо
- ООО «ДОМ ЛЕСНИКА»
- ИНН · ОГРН
- 3922502556 · 1133926018467
- Статус
- действующее · с 30.04.2013
- Руководитель
- Коболева Татьяна Николаевна · генеральный директор
- ОКВЭД
- 55.10 · Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания
- Учредители
- Романов Андрей Владимирович — 100%
«Не найдено» = публичный признак не найден, не нарушение. ИНН/ОГРН/руководитель/учредители/бенефициар — открытый ЕГРЮЛ (по данным ФНС), сверяется по ИНН/ОГРН.
Не определяется по открытым данным: CAPEX и состояние фонда, реальная загрузка, P&L. Эти данные — предмет детального аудита.
Кто владелец гостиницы «Дом лесника корпус Немецкий»
В реестровой записи с объектом связано ООО "ДОМ ЛЕСНИКА" (ИНН 3922502556, ОГРН 1133926018467). Единственный учредитель компании по ЕГРЮЛ — Романов Андрей Владимирович (100%).
Руководитель по реестровой записи — Коболева Татьяна Николаевна. Руководитель не то же самое, что собственник.
Это сведения о владении компанией из ЕГРЮЛ. Права на само здание в них не отражаются — компания может и арендовать объект, а права на недвижимость регистрируются в ЕГРН.
Источник: ЕГРЮЛ (ФНС), данные на 22 июня 2026 г.. Проверить в ФНС ↗
Сайт: бронирование и документы
сайт объектаПоказаны наблюдения по официальному сайту, доказательно привязанному к этому объекту.
- Система онлайн-бронирования
- не обнаружена при веб-скане
- Прямое бронирование
- не обнаружен при веб-скане
- Веб-аналитика
- GA4
Источник: domlesnika39.ru ↗
Это наблюдения внешнего сайта на указанную дату. Система онлайн-бронирования не равна PMS; веб-скан не подтверждает внутреннюю PMS/CRM, фактическое использование системы или наличие свободных номеров. «Не обнаружено» означает только отсутствие сигнала при этой проверке. Полный нейтральный чеклист — в отчёте →
Каналы бронирования
2Представлен на 2 каналах бронирования.
Где отель ловит бронь — прямые ссылки на карточки площадок. Присутствие на каналах, не рекомендация цен. Комиссии и доля прямых продаж — в обзоре каналов.
На чём стоит эта оценка
Оценка — не мнение: каждая цифра отчёта опирается на проверяемый открытый источник. Объём данных по этому объекту:
- 284отзывов гостей · 1 площадка
- 562упоминания в отзывах · 12 аспектов тональности
- 2канала бронирования · проверяем 20
- 3гос. реестра: ФСА · ЕГРЮЛ · НСПД
- 13фактов в доказательной базе оценки
Карточка собрана той же машиной данных, что и вся платформа: 37 671 объект на 25.06.2026в 90 регионах, 7,3 млн фактов из отзывов, мониторинг 20 площадок бронирования. Как считается оценка →
Частые вопросы об объекте
«Гостиница Дом лесника корпус Немецкий»: какой официальный сайт?
Официальный сайт — domlesnika39.ru; ссылка сверена по реестру и скану сайта.
«Гостиница Дом лесника корпус Немецкий»: какой телефон?
Телефон из государственного реестра классификации: +7 401 582-32-47.
«Гостиница Дом лесника корпус Немецкий»: сколько номеров?
15 номеров, заявленная категория 3★.
«Гостиница Дом лесника корпус Немецкий»: как открыть запись в реестре классификации?
Запись объекта в государственном реестре ФСА: https://tourism.fsa.gov.ru/ru/resorts/hotels/962d7727-c606-11ef-92da-a5a9461cd5d4/about-resort. Сведения собраны 13.06.2026.
«Гостиница Дом лесника корпус Немецкий»: какой рейтинг?
Оценка гостей — 4,5 из 5 (Яндекс). Индекс качества управления HotGrade — 52 из 100.
«Гостиница Дом лесника корпус Немецкий»: какое юрлицо указано в реестре?
Юрлицо по данным ЕГРЮЛ: ООО «ДОМ ЛЕСНИКА». Это не подтверждение роли оператора или права на здание.
Ответы собраны из открытых источников карточки; полные данные — в соответствующих разделах отчёта.
Это экспресс-проверка по открытым данным. Детальный аудит покажет точные точки потерь и потенциал в деньгах.
Разбор потенциала
Запросить детальный аудит объекта
Независимый разбор: где теряется потенциал и что даёт усиление управления — точные точки потерь и потенциал в деньгах. По открытым данным + ручная проверка аналитика.
Отзывы · агрегаты по источникам
284 всего| Источник | Отзывов | Оценка | Ответы бизнеса |
|---|---|---|---|
| Яндекс | 284 | 4,5 / 5 | 19% |
Сырые тексты отзывов и авторы не публикуются; показаны только агрегаты. Репутация — одна из осей Индекса; как регионы РФ различаются по качеству управления — в исследовании HotGrade.
На карточке — ключевые факты. В полном отчёте — глубина: разворот всех 10 осей обоих баллов (вклад в балл + вся доказательная база, а не топ-факты), чек-лист документов сайта из 9 позиций, точки роста по каждой оси, позиция «лучше N% сопоставимых» и экспорт PDF.
Методика
Оценка по методике HotGrade на проверяемых источниках. Балл раскладывается на категории и подтверждается фактами под каждой категорией. Версия методики: 1.2-verified-comparisons.
Открыть методику →Следить за рейтингом
Движения рейтинга, новые лидеры и смена управления — на почту и в каналах.