Проверка отеля как бизнеса · г. Санкт-Петербург
Доброе утро
Санкт-Петербург · рейтинг и проверка по открытым данным
- −6,3п.п.к медиане города по Индексу
- +0,1п.п.к медиане сегмента по Индексу
- 4,6/ 5оценка гостей · 178 отзывов
- 2/ 20каналов бронирования подтверждено
Паспорт объекта
- Классификация
- В реестре классификации
- Связанный ИП
- Обуховский Олег ВладимировичИНН 632125341502 · ОГРНИП 318784700015882
- Отзывы гостей
- 4,6 / 545 отзывов
ФСА ↗
ЕГРИП
2ГИС ↗
- Тип и категория
- База отдыха
- Номерной фонд
- 10 номеров в записи
- Адрес
- 197720, г Санкт-Петербург, вн.тер.г. город Зеленогорск, г Зеленогорск, ш Приморское, д. 536, литера Р
- Связанная компания
- Обуховский Олег Владимирович подтверждённая публичная связьИНН 632125341502ФСА, реестр классифицированных средств размещения ↗ · данные на 13.06.2026
Контакт опубликован в записи объекта; актуальность проверьте перед обращением.
Независимый агрегат HotGrade по открытым источникам, не официальный сервис Росаккредитации.
Индекс по четырём осям
60 / 100Часть отзывов остаётся без ответа — ↑ Отвечать на отзывы и работать с гостями — доверие и конверсия
Что учтено (2)
Смешанная картина в отзывах — ↑ Сервис по отзывам — лояльность и повторные брони
Что учтено (2)
Базовая цифровая инфраструктура — ↑ Сайт, онлайн-оплата, аналитика, CRM — конверсия и удержание
Присутствие на площадках частичное — ↑ Прямое бронирование и движок брони, меньше зависимости от OTA — выше маржа
Что учтено (1)
медиана сегмента: 60 из 100
Уверенность оценки: высокая · осей подтверждено 4/4 · источники: аспекты отзывов, HotGradeScanner, гео-отзывы, Островок
Короткий ответ по объекту
Что видно по открытым данным
Доброе утро: индекс качества управления на 6,3 п.п. ниже медианы города.
Что проверено по объекту (7)
Только проверяемые факты из открытых источников · уверенность: высокая · как считается — методика →
Что говорят в отзывах
Повторяющиеся темы из открытых отзывов — в аналитическом пересказе, без прямых цитат.
База отдыха «Доброе утро» в Санкт-Петербурге получает подавляющее большинство положительных отзывов о расположении и номерах: гости отмечают пребывание в парковой зоне, близость к пляжу и наличие развитой инфраструктуры в пешей доступности. Около трёх четвертей упоминаний положительны в отношении удобств и персонала — гости отмечают оснащённость апартаментов всем необходимым для проживания, включая кухонное оборудование, и в большинстве случаев доброжелательность хозяев. Положительные оценки чистоты и соотношения цены и качества встречаются около двух третей случаев, однако имеются разноречивые отзывы о работе интернета, который в ряде случаев описывается как нестабильный. Примерно половина упоминаний касательно шума и состояния санузлов носит неоднозначный характер, включая жалобы на запахи и уровень звукоизоляции, а процесс заселения вызвал вопросы у части гостей.
Источник: HotGrade · текст сформирован автоматически из агрегатов отзывов · аналитический пересказ открытых отзывов
Насколько силён сам актив — рынок, спрос, локация, доходность — независимо от того, как им управляют сейчас.
Из чего сложилась оценка (3 оси · 7 фактов)
«Потенциал объекта» (какой актив) и «Индекс качества управления» (как управляют) вместе показывают, где недореализован потенциал. Инвест-оценка по открытым данным — ориентир. Как мы считаем →
Расположение
Санкт-Петербург · 197720, г Санкт-Петербург, вн.тер.г. город Зеленогорск, г Зеленогорск, ш Приморское, д. 536, литера Р
Расположение показано по адресу. Источник карты — Яндекс.Карты.
По агрегированным отзывам чаще всего хвалят локацию (103), номер (97) и удобства (73); чаще критикуют заселение (32) и интернет (26). Всего 616 упоминаний по 12 аспектам.
Разбивка упоминаний по тональности (616)
| Аспект | Упоминаний | Позитивных | Негативных |
|---|---|---|---|
| Локация | 103 | 95 | 7 |
| Номер | 97 | 86 | 11 |
| Завтрак | 5 | 4 | 0 |
| Удобства | 73 | 55 | 15 |
| Персонал | 71 | 50 | 21 |
| Чистота | 53 | 35 | 15 |
| Цена / качество | 70 | 47 | 22 |
| Санузел | 39 | 21 | 12 |
| Шумоизоляция | 33 | 17 | 15 |
| Парковка | 14 | 5 | 7 |
| Заселение | 32 | 11 | 17 |
| Интернет | 26 | 4 | 19 |
Агрегированный голос гостей по открытым отзывам — без сырых текстов. Сильные зоны — опора, слабые — точки роста; точные потери в деньгах — в аудите.
Рынок: цены и доходность
Доходность по открытым данным не оценивается: портфель и его номерной фонд подтверждены не полностью либо прикидка выходит за рыночный sanity-коридор.
Рынок (Санкт-Петербург · все категории, ориентир): загрузка 72% (за май) · цена ночи (тариф) 6 259 ₽ · RevPAR 4 506 ₽ — вся аналитика рынка →
Как читать эти числа: ADR и RevPAR — формулы и ошибки · рентабельность гостиницы (GOP/EBITDA)
Риски и легальность
- Реестр классификации
- в реестре
- Прозрачность сайта
- 90 / 100
Объект — кадастр НСПД / Росреестр
- Назначение
- нежилое · здание
- Площадь
- 659 м² · 4 эт.
- Кадастровая стоимость
- 49 млн ₽
- Кадастровый №
- 78:38:0022456:1009
ИП — ЕГРИП проверить в ФНС ↗
- ИП
- Обуховский Олег Владимирович
- ИНН · ОГРНИП
- 632125341502 · 318784700015882
- Статус
- действующее · с 23.01.2018
- ОКВЭД
- 41.20 · Строительство жилых и нежилых зданий
«Не найдено» = публичный признак не найден, не нарушение. ИНН/ОГРНИП/руководитель/учредители/бенефициар — открытый ЕГРИП (по данным ФНС), сверяется по ИНН/ОГРНИП.
Не определяется по открытым данным: CAPEX и состояние фонда, реальная загрузка, P&L. Эти данные — предмет детального аудита.
Сайт: бронирование и документы
сайт объектаПоказаны наблюдения по официальному сайту, доказательно привязанному к этому объекту.
- Система онлайн-бронирования
- Bnovo
- Прямое бронирование
- путь прямого бронирования обнаружен
- Веб-аналитика
- GA4 · Yandex Metrika
Источник: goodmorning-apartments.ru ↗
Это наблюдения внешнего сайта на указанную дату. Система онлайн-бронирования не равна PMS; веб-скан не подтверждает внутреннюю PMS/CRM, фактическое использование системы или наличие свободных номеров. «Не обнаружено» означает только отсутствие сигнала при этой проверке. Полный нейтральный чеклист — в отчёте →
Каналы бронирования
2Представлен на 2 каналах бронирования.
Где отель ловит бронь — прямые ссылки на карточки площадок. Присутствие на каналах, не рекомендация цен. Комиссии и доля прямых продаж — в обзоре каналов.
На чём стоит эта оценка
Оценка — не мнение: каждая цифра отчёта опирается на проверяемый открытый источник. Объём данных по этому объекту:
- 178отзывов гостей · 2 площадки
- 616упоминаний в отзывах · 12 аспектов тональности
- 2канала бронирования · проверяем 20
- 3гос. реестра: ФСА · ЕГРИП · НСПД
- 12фактов в доказательной базе оценки
Карточка собрана той же машиной данных, что и вся платформа: 37 671 объектв 90 регионах, 7,3 млн фактов из отзывов, мониторинг 20 площадок бронирования. Как считается оценка →
Частые вопросы об объекте
«Доброе утро»: какой официальный сайт?
Официальный сайт — goodmorning-apartments.ru; ссылка сверена по реестру и скану сайта.
«Доброе утро»: какой телефон?
Телефон из государственного реестра классификации: +7 999 026-38-34.
«Доброе утро»: сколько номеров?
10 номеров.
«Доброе утро»: есть ли в реестре классификации?
Да, объект найден в государственном реестре классифицированных средств размещения (ФСА).
«Доброе утро»: какой рейтинг?
Оценка гостей — 4,6 из 5 по 45 отзывам (2ГИС); всего отзывов в открытых источниках — 178. Индекс качества управления HotGrade — 60 из 100.
«Доброе утро»: какое юрлицо указано в реестре?
ИП по данным ЕГРИП: Обуховский Олег Владимирович. Это не подтверждение роли оператора или права на здание.
Ответы собраны из открытых источников карточки; полные данные — в соответствующих разделах отчёта.
Это экспресс-проверка по открытым данным. Детальный аудит покажет точные точки потерь и потенциал в деньгах.
Разбор потенциала
Запросить детальный аудит объекта
Независимый разбор: где теряется потенциал и что даёт усиление управления — точные точки потерь и потенциал в деньгах. По открытым данным + ручная проверка аналитика.
Отзывы · агрегаты по источникам
178 всего| Источник | Отзывов | Оценка | Ответы бизнеса |
|---|---|---|---|
| 2ГИС | 45 | 4.6 / 5 | 0% |
| Яндекс | 133 | 4.188 / 5 | 27% |
Сырые тексты отзывов и авторы не публикуются; показаны только агрегаты. Репутация — одна из осей Индекса; как регионы РФ различаются по качеству управления — в исследовании HotGrade.
На карточке — ключевые факты. В полном отчёте — глубина: разворот всех 10 осей обоих баллов (вклад в балл + вся доказательная база, а не топ-факты), чек-лист документов сайта из 9 позиций, точки роста по каждой оси, позиция «лучше N% сопоставимых» и экспорт PDF.
Методика
Оценка по методике HotGrade на проверяемых источниках. Балл раскладывается на категории и подтверждается фактами под каждой категорией. Версия методики: 1.2-verified-comparisons.
Открыть методику →Следить за рейтингом
Движения рейтинга, новые лидеры и смена управления — на почту и в каналах.