Проверка отеля как бизнеса · Томская область
Мини-отель Эдем
Томск · рейтинг и проверка по открытым данным
- +10,3п.п.к медиане города по Индексу
- +16п.п.к медиане сегмента по Индексу
- 4,3/ 5оценка гостей · 232 отзыва
- 6/ 20каналов бронирования подтверждено
Паспорт объекта
- Классификация
- В реестре классификации
- Связанный ИП
- Куклин Николай НиколаевичИНН 400900135509 · ОГРНИП 325180000054932
- Отзывы гостей
- 4,34 / 5232 отзывов
ФСА ↗
ЕГРИП ↗
2ГИС ↗
- Тип и категория
- Гостиница
- Номерной фонд
- 11 номеров в записи
- Адрес
- 634034, г. Томск, ул. Косарева, д. 29а
- Связанная компания
- Куклин Николай Николаевич подтверждённая публичная связьИНН 400900135509ФСА, реестр классифицированных средств размещения ↗ · данные на 13.06.2026
Контакт опубликован в записи объекта; актуальность проверьте перед обращением.
Независимый агрегат HotGrade по открытым источникам, не официальный сервис Росаккредитации.
Индекс по четырём осям
75 / 100Бизнес отвечает на часть отзывов — ↑ Отвечать на отзывы и работать с гостями — доверие и конверсия
Что учтено (2)
Смешанная картина в отзывах — ↑ Сервис по отзывам — лояльность и повторные брони
Что учтено (2)
Сайт и онлайн-инструменты на хорошем уровне
Что учтено (1)
Сбалансированное присутствие на площадках, зависимость от OTA умеренная
Что учтено (1)
медиана сегмента: 59 из 100
Уверенность оценки: высокая · осей подтверждено 4/4 · источники: аспекты отзывов, brand, гео-отзывы, Островок
Короткий ответ по объекту
Что видно по открытым данным
Мини-отель «Эдем»: индекс качества управления на 10,3 п.п. выше медианы города.
Что проверено по объекту (6)
Только проверяемые факты из открытых источников · уверенность: высокая · как считается — методика →
Что говорят в отзывах
Повторяющиеся темы из открытых отзывов — в аналитическом пересказе, без прямых цитат.
Гостиница расположена в удобной близости от центра — до него можно дойти пешком за несколько минут, что отмечают многие гости. Положительные отзывы преобладают в оценках персонала, чистоты, номеров, удобств и завтраков — в этих аспектах удовлетворённость выражена в большинстве случаев. Цена и качество проживания соответствуют ожиданиям около двух третей гостей. Замечания касаются процесса заселения: около половины упоминаний по этому пункту нейтральные или отрицательные, в том числе из-за отсутствия администратора на месте и сложностей с получением ключей. Также встречается критика в отношении состояния санузлов — положительных отзывов здесь значительно меньше, чем по другим параметрам. Единичные замечания о шуме не носят систематического характера.
Источник: HotGrade · текст сформирован автоматически из агрегатов отзывов · аналитический пересказ открытых отзывов
Насколько силён сам актив — рынок, спрос, локация, доходность — независимо от того, как им управляют сейчас.
Из чего сложилась оценка (4 оси · 7 фактов)
«Потенциал объекта» (какой актив) и «Индекс качества управления» (как управляют) вместе показывают, где недореализован потенциал. Инвест-оценка по открытым данным — ориентир. Как мы считаем →
Сравнение с объектами рядом
радиус 3,6 км · 8 объектов с публичным Индексом№2 из 9 — место по Индексу качества управления · выше медианы рядом
| 1 | Гостиница Абажуръ · 1,1 км | 85 |
| 2 | Этот объектвы | 75 |
| 3 | Бутик-отель Морошка · 3,3 км | 68 |
| 4 | Вояж, мини-отель · 0,6 км | 68 |
| 5 | Гостиница Спутник · 1,9 км | 68 |
| 6 | Купеческий дом · 3,2 км | 64 |
| 7 | Гостиница Слобода · 2,7 км | 61 |
| 8 | Гоголь Отель ( Gogol Hotel ) · 2,1 км | 60 |
Ещё 1 объект
| 9 | Гостиница Тоян · 3,6 км | 50 |
медиана рядом: 68 из 100
Это не гостевой рейтинг и не оценка цены объекта. Порядок — по Индексу качества управления; откройте карточку соседа, чтобы сверить факты и первоисточники.
Расположение
Томск · 634034, г. Томск, ул. Косарева, д. 29а
Источник карты — Яндекс.Карты.
По агрегированным отзывам чаще всего хвалят персонал (144), номер (132) и чистоту (121); чаще критикуют санузел (35). Всего 829 упоминаний по 12 аспектам.
Разбивка упоминаний по тональности (829)
| Аспект | Упоминаний | Позитивных | Негативных |
|---|---|---|---|
| Локация | 72 | 65 | 6 |
| Завтрак | 38 | 32 | 4 |
| Чистота | 121 | 101 | 18 |
| Персонал | 144 | 115 | 29 |
| Номер | 132 | 106 | 24 |
| Интернет | 13 | 9 | 1 |
| Удобства | 59 | 45 | 13 |
| Цена / качество | 99 | 68 | 29 |
| Парковка | 6 | 3 | 1 |
| Шумоизоляция | 29 | 17 | 10 |
| Заселение | 81 | 47 | 31 |
| Санузел | 35 | 15 | 18 |
Агрегированный голос гостей по открытым отзывам — без сырых текстов. Сильные зоны — опора, слабые — точки роста; точные потери в деньгах — в аудите.
Рынок: цены и доходность
Доходность по открытым данным не оценивается: портфель и его номерной фонд подтверждены не полностью либо прикидка выходит за рыночный sanity-коридор.
Рынок (Россия · все категории, ориентир): загрузка 77% (на 4 июня) · цена ночи (тариф) 8 424 ₽ — вся аналитика рынка →
Как читать эти числа: ADR и RevPAR — формулы и ошибки · рентабельность гостиницы (GOP/EBITDA)
Риски и легальность
- Реестр классификации
- в реестре
Объект — кадастр НСПД / Росреестр
- Назначение
- нежилое · здание
- Площадь
- 1 043 м² · 1 эт.
- Кадастровая стоимость
- 16 млн ₽
- Кадастровый №
- 70:21:0200024:395
ИП — ЕГРИП проверить в ФНС ↗
- ИП
- Куклин Николай Николаевич
- ИНН · ОГРНИП
- 400900135509 · 325180000054932
- Статус
- действующее · с 18.06.2025
- ОКВЭД
- 55.20 · Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания
«Не найдено» = публичный признак не найден, не нарушение. ИНН/ОГРНИП/руководитель/учредители/бенефициар — открытый ЕГРИП (по данным ФНС), сверяется по ИНН/ОГРНИП.
Не определяется по открытым данным: CAPEX и состояние фонда, реальная загрузка, P&L. Эти данные — предмет детального аудита.
Сайт: бронирование и документы
сайт объектаПоказаны наблюдения по официальному сайту, доказательно привязанному к этому объекту.
- Система онлайн-бронирования
- не обнаружена при веб-скане
- Прямое бронирование
- не обнаружен при веб-скане
- Веб-аналитика
- GA4 · Yandex Metrika
- CRM/маркетинговые интеграции на сайте
- Envybox / EnvyCRM · YCLIENTS / Altegio
Источник: hotel-edem.ru ↗
Это наблюдения внешнего сайта на указанную дату. Система онлайн-бронирования не равна PMS; веб-скан не подтверждает внутреннюю PMS/CRM, фактическое использование системы или наличие свободных номеров. «Не обнаружено» означает только отсутствие сигнала при этой проверке. Полный нейтральный чеклист — в отчёте →
Каналы бронирования
6Представлен на 6 каналах бронирования.
Где отель ловит бронь — прямые ссылки на карточки площадок. Присутствие на каналах, не рекомендация цен. Комиссии и доля прямых продаж — в обзоре каналов.
На чём стоит эта оценка
Оценка — не мнение: каждая цифра отчёта опирается на проверяемый открытый источник. Объём данных по этому объекту:
- 232отзывов гостей · 1 площадка
- 829упоминаний в отзывах · 12 аспектов тональности
- 6каналов бронирования · проверяем 20
- 3гос. реестра: ФСА · ЕГРИП · НСПД
- 9сопоставимых объектов рядом — в сравнении
- 13фактов в доказательной базе оценки
Карточка собрана той же машиной данных, что и вся платформа: 37 671 объектв 90 регионах, 7,3 млн фактов из отзывов, мониторинг 20 площадок бронирования. Как считается оценка →
Частые вопросы об объекте
«Мини-отель Эдем»: какой телефон?
Телефон из государственного реестра классификации: +7 913 864-45-80.
«Мини-отель Эдем»: сколько номеров?
11 номеров.
«Мини-отель Эдем»: есть ли в реестре классификации?
Да, объект найден в государственном реестре классифицированных средств размещения (ФСА).
«Мини-отель Эдем»: какой рейтинг?
Оценка гостей — 4,3 из 5 по 232 отзывам (2ГИС). Индекс качества управления HotGrade — 75 из 100.
«Мини-отель Эдем»: какое юрлицо указано в реестре?
ИП по данным ЕГРИП: Куклин Николай Николаевич. Это не подтверждение роли оператора или права на здание.
Ответы собраны из открытых источников карточки; полные данные — в соответствующих разделах отчёта.
Это экспресс-проверка по открытым данным. Детальный аудит покажет точные точки потерь и потенциал в деньгах.
Разбор потенциала
Запросить детальный аудит объекта
Независимый разбор: где теряется потенциал и что даёт усиление управления — точные точки потерь и потенциал в деньгах. По открытым данным + ручная проверка аналитика.
Отзывы · агрегаты по источникам
232 всего| Источник | Отзывов | Оценка | Ответы бизнеса |
|---|---|---|---|
| 2ГИС | 232 | 4.336 / 5 | 70% |
Сырые тексты отзывов и авторы не публикуются; показаны только агрегаты. Репутация — одна из осей Индекса; как регионы РФ различаются по качеству управления — в исследовании HotGrade.
На карточке — ключевые факты. В полном отчёте — глубина: разворот всех 10 осей обоих баллов (вклад в балл + вся доказательная база, а не топ-факты), чек-лист документов сайта из 9 позиций, точки роста по каждой оси, позиция «лучше N% сопоставимых» и экспорт PDF.
Методика
Оценка по методике HotGrade на проверяемых источниках. Балл раскладывается на категории и подтверждается фактами под каждой категорией. Версия методики: 1.2-verified-comparisons.
Открыть методику →Следить за рейтингом
Движения рейтинга, новые лидеры и смена управления — на почту и в каналах.