Независимая оценка·35 828 объектов

← Все гайды

Инвестиционная проверка · обновлено 12 августа 2026

Как купить гостиницу: due diligence перед сделкой

Владимир Селиванов · создатель HotGrade

  • Практический опыт создания и управления гостиничными объектами полного цикла — от концепции и проектного сопровождения до запуска и управления
  • Управляет собственным капиталом и капиталом 100+ частных инвесторов

Профили автора: t.me · tenchat.ru

Покупка гостиницы — это одновременно сделка с недвижимостью и приобретение действующего бизнеса. Красивый объект и высокая выручка не отвечают на главные вопросы: кому принадлежат активы, из чего складывается денежный поток и сколько потребуется вложить после сделки.

Начните с конкретного объекта

Найдите гостиницу по названию или городу: публичная карточка соберёт реестровые сведения, открытые рейтинги, данные об операторе и вопросы, которые стоит перенести в data room.

Публичный профиль — старт проверки, а не замена юридического и технического due diligence.

Сначала определите, что именно продаётся

В периметр могут входить здание и земля, доля или акции компании, оборудование, товарный знак, договор аренды, разрешения, команда и операционный бизнес. Эти конструкции дают разный контроль и разные риски. Составьте таблицу активов, правообладателей, обременений и договоров до обсуждения цены.

Активная сделкаПокупаются конкретные активы. Проще отделить прошлые обязательства, но договоры, лицензии и персонал могут потребовать переоформления.
Корпоративная сделкаПокупается компания с историей, договорами, правами и обязательствами. Нужна более глубокая юридическая и налоговая проверка.

Шесть контуров due diligence

  1. Недвижимость. Право на землю и здание, границы, назначение, этажность, перепланировки, обременения, доступ и инженерные мощности.
  2. Юридическое лицо. Владельцы, полномочия продавца, судебные споры, исполнительные производства, банкротные сигналы и связанные стороны.
  3. Операционная отчётность. PMS-выгрузка, выручка номерного фонда, ADR, загрузка, RevPAR, отмены, скидки и сверка с бухгалтерскими данными.
  4. Коммерция. Доля OTA и прямых продаж, договоры с корпоративными клиентами, рейтинг и отзывы, сезонность и конкурентный набор.
  5. Техническое состояние. Номерной фонд, общие зоны, инженерия, пожарная безопасность, обязательные работы и реалистичный CAPEX-план.
  6. Передача управления. Команда, ключевые поставщики, домен и кабинеты площадок, PMS/CRM, персональные данные и непрерывность бронирований.

Шесть контуров — навигация, а не универсальный состав юридической проверки. Фактический перечень зависит от формы сделки, права на недвижимость, состава сервисов и модели управления после закрытия.

Due diligence гостиницы: соберите evidence room покупателя

Выберите периметр, затем отметьте состояние каждого доказательства: не запрошено, запрошено, получено, проверено или требует решения. 36 строк сгруппированы от полномочий продавца и недвижимости до PMS, CAPEX, доступов и первых 100 дней. Это редакционная структура HotGrade от 12.08.2026, а не обязательный по закону чек-лист и не оценка качества сделки.

Комната доказательств покупателя

Соберите одинаковый реестр по объекту, компании, операциям и передаче. Статусы и два файла формируются только в браузере.

Без документов и реквизитовНе загружайте выписки, договоры, адрес объекта, названия сторон, персональные данные, цены, логины, ключи или ссылки с секретами. Здесь фиксируются только классы решения и статус доказательства.
1. Четыре решения о периметре

«Не решено» остаётся блокирующим условием. Планировщик не угадывает форму сделки по типу гостиницы или по словам продавца.

2. Дополнительные контуры объекта

Неотмеченный контур остаётся «проверить применимость», а не исчезает. N/A требует отдельного обоснования в рабочем файле сделки.

Состояние evidence roomПрофиль сделки ещё не определён

Это готовность реестра доказательств, а не вывод о юридической чистоте, цене или целесообразности покупки.

  • Определите форму сделки
  • Определите основание пользования недвижимостью
  • Определите модель управления после закрытия
  • Определите текущую стадию сделки
  • Не закрыта проверка обязательных строк: 28
Обязательно28
Проверено0
Получено, не проверено0
Есть вопрос0
Не запрошено36

Счётчики вычислены из текущих ответов по 36 редакционным строкам HotGrade; это не рыночная статистика и не DD-score. Методика и дата — 12.08.2026.

3. Реестр запросов и доказательств

«Получено» означает только наличие файла или ответа. Закрывает обязательную строку лишь статус «проверено»; «есть вопрос» остаётся блокирующим условием.

36 строк · 8 условно · 0 N/A по профилю
  1. 01
    Периметр сделки · До оффера · ОбязательноКарта активов, прав и исключений

    Что покупатель получает, что остаётся у продавца и какое лицо владеет каждым элементом

    Какое доказательство запроситьПодписанный перечень недвижимости, оборудования, компаний, договоров, бренда, доменов, данных и явных исключений
  2. 02
    Периметр сделки · До оффера · ОбязательноПродавец и полномочия

    Кто вправе вести переговоры, раскрывать данные и подписывать документы по каждому активу

    Какое доказательство запроситьАктуальные реестровые сведения, уставные документы, доверенности и необходимые решения органов управления
  3. 03
    Периметр сделки · До закрытия · Проверить применимостьПередаточная ведомость активов

    Какие именно активы переходят, в каком состоянии и по какому документу принимаются

    Какое доказательство запроситьПроект перечня с идентификаторами, состоянием, правообладателем и процедурой инвентаризации
  4. 04
    Периметр сделки · До оффера · Проверить применимостьЦепочка владения долями или акциями

    Что подтверждает право продавца на корпоративный пакет и отсутствие нераскрытых прав третьих лиц

    Какое доказательство запроситьРеестры/списки владельцев, основания приобретения, корпоративные документы и проверка юриста
  5. 05
    Периметр сделки · До оффера · ОбязательноЦена, корректировки и условия закрытия

    Какие факты меняют цену, откладывают закрытие или запускают гарантии продавца

    Какое доказательство запроситьTerm sheet, определения долга и оборотного капитала, перечень conditions precedent и disclosure schedule
  6. 06
    Периметр сделки · До закрытия · Проверить применимостьФинансирование и согласия кредиторов

    Требуются ли одобрения, снятие залога, новый долг или прямые соглашения к закрытию

    Какое доказательство запроситьПисьма/решения финансирующих сторон, payoff-механика и перечень документов закрытия
  7. 07
    Недвижимость · До оффера · ОбязательноОснование пользования зданием и землёй

    На каком праве эксплуатируются все части объекта и совпадает ли фактический периметр с документами

    Какое доказательство запроситьАктуальные выписки и документы-основания по зданию, помещениям, участкам и связанным сооружениям
  8. 08
    Недвижимость · До оффера · ОбязательноОбременения, ограничения и права третьих лиц

    Какие залоги, аренды, сервитуты, запреты и иные ограничения влияют на использование или переход

    Какое доказательство запроситьАктуальные реестровые сведения, договоры и юридическое заключение по найденным записям
  9. 09
    Недвижимость · До оффера · ОбязательноГраницы, подъезд и разрешённое использование

    Есть ли законный доступ, расхождения границ или зависимость от соседнего участка; допускают ли документы гостиничный сценарий

    Какое доказательство запроситьПространственные, межевые и градостроительные материалы, разрешения и результат выездной проверки специалиста
  10. 10
    Недвижимость · До оффера · Проверить применимостьАренда и согласие арендодателя

    Какие сроки, основания расторжения, индексация, согласия и права на улучшения переживут сделку

    Какое доказательство запроситьДоговоры с приложениями и изменениями, акты, сверка платежей, согласия и заключение юриста по переходу
  11. 11
    Недвижимость · До закрытия · Проверить применимостьСтроительство, реконструкция и перепланировки

    Какие изменения выполнены, согласованы и отражены в техническом/реестровом контуре

    Какое доказательство запроситьРазрешительная и исполнительная документация, технические планы и сопоставление с фактическим состоянием
  12. 12
    Недвижимость · До оффера · ОбязательноИнженерные мощности и договоры

    Хватает ли подтверждённых мощностей и кто отвечает за точки подключения, приборы и задолженность

    Какое доказательство запроситьТехнические условия, акты разграничения, договоры снабжения, счета и результаты технического обследования
  13. 13
    Компания и риски · До оффера · ОбязательноЕГРЮЛ, контроль и связанные стороны

    Совпадают ли регистрационные сведения, руководство, участники и заявленная структура группы

    Какое доказательство запроситьАктуальная выписка ЕГРЮЛ/ЕГРИП, схема группы и перечень сделок/договоров со связанными лицами
  14. 14
    Компания и риски · До оффера · ОбязательноИсторические обязательства приобретаемой компании

    Какие долги, гарантии, поручительства и внебалансовые риски остаются после закрытия

    Какое доказательство запроситьРасшифровки обязательств, договоры, подтверждения, disclosure schedule и выводы юридической/финансовой проверки
  15. 15
    Компания и риски · До оффера · ОбязательноНалоговый и бухгалтерский контур

    Сверяются ли декларации, регистры, отчётность и первичные документы; есть ли незакрытые периоды и проверки

    Какое доказательство запроситьОтчётность, сверки, требования и решения, выборка первички и независимый tax/financial DD
  16. 16
    Компания и риски · До оффера · ОбязательноСуды, исполнительные производства и банкротные сигналы

    Какие дела и сообщения могут повлиять на активы, компанию, цену или исполнение сделки

    Какое доказательство запроситьПроверка официальных систем по всем сторонам и связанным правообладателям на зафиксированную дату
  17. 17
    Реестры и обязательства · До оффера · ОбязательноЗапись средства размещения и классификация

    Совпадают ли объект, адрес, тип, категория и иные публичные сведения с фактическим бизнесом

    Какое доказательство запроситьАктуальная запись реестра Росаккредитации и документы объекта с фиксацией даты проверки
  18. 18
    Реестры и обязательства · До закрытия · ОбязательноПубличные правила и договорный путь гостя

    Соответствуют ли сведения на сайте, бронирование, заселение, оплата, отмена и возврат фактической модели

    Какое доказательство запроситьДействующие формы, публичные страницы, контрольные сценарии бронирования и заключение профильного специалиста
  19. 19
    Реестры и обязательства · До оффера · ОбязательноПожарная безопасность

    Какие системы, журналы, проверки и незакрытые мероприятия относятся к фактическому объекту

    Какое доказательство запроситьПроектная/исполнительная документация, договоры обслуживания, акты и независимое обследование без публикации чувствительных деталей
  20. 20
    Реестры и обязательства · До закрытия · ОбязательноАнтитеррористическая защищённость

    Определены ли применимость, категория, наличие актуального паспорта и ответственные действия

    Какое доказательство запроситьТолько статус, реквизиты и подтверждение уполномоченных лиц; сам паспорт и служебные приложения не помещать в общий data room
  21. 21
    Реестры и обязательства · До закрытия · Проверить применимостьПерсональные данные и перенос гостевой базы

    Есть ли правовое основание и безопасный маршрут передачи данных, если они входят в переход

    Какое доказательство запроситьКарта данных, роли сторон, основания обработки/передачи, поручения и протокол безопасной миграции
  22. 22
    Операции и экономика · До оффера · ОбязательноПомесячная история PMS

    Можно ли восстановить доступный фонд, продажи, отмены и проживание без ручной презентации продавца

    Какое доказательство запроситьНеизменённые выгрузки PMS с описанием полей, срезом дат и журналом корректировок за согласованный период
  23. 23
    Операции и экономика · До оффера · ОбязательноСверка выручки по независимым контурам

    Сходятся ли PMS, касса/эквайринг, банк, OTA и бухгалтерский учёт после возвратов и налоговых различий

    Какое доказательство запроситьПомесячный bridge с исходными выгрузками, правилами cut-off и разобранными расхождениями
  24. 24
    Операции и экономика · До оффера · ОбязательноЕдиные определения ADR, загрузки и RevPAR

    Какие номера и доходы входят в расчёт, как учтены complimentary, out-of-order, налоги и сервисы

    Какое доказательство запроситьData dictionary и воспроизводимый расчёт из PMS до каждого показателя без внешнего бенчмарка
  25. 25
    Операции и экономика · До закрытия · ОбязательноКаналы, будущие брони и обязательства гостям

    Какие комиссии, депозиты, возвраты, баллы и будущие заезды перейдут покупателю

    Какое доказательство запроситьДоговоры и кабинеты каналов, реестр будущих броней/авансов в агрегированном виде и сверка с учётом
  26. 26
    Операции и экономика · До оффера · ОбязательноНормализованные расходы и отложенные работы

    Какие расходы были разовыми, связанными или отложенными и что вернётся после сделки

    Какое доказательство запроситьПомесячный P&L, payroll, коммунальные расходы, ремонты, related-party bridge и подтверждающая выборка
  27. 27
    Операции и экономика · До оффера · ОбязательноОборотный капитал и переходные остатки

    Хватит ли денег на зарплату, поставщиков, возвраты и сезонный разрыв после закрытия

    Какое доказательство запроситьПомесячный cash-flow, aging дебиторки/кредиторки, авансы, депозиты и согласованная closing-формула
  28. 28
    Договоры и люди · До закрытия · ОбязательноКлючевые клиенты, поставщики и арендаторы

    Какие договоры критичны для выручки или работы и что происходит при смене контроля

    Какое доказательство запроситьРеестр договоров с суммой/сроком/расторжением/consent без раскрытия лишних персональных данных
  29. 29
    Договоры и люди · До закрытия · ОбязательноКоманда и кадровые обязательства

    Кто остаётся, какие вакансии критичны и какие выплаты/споры/графики должен принять новый контур

    Какое доказательство запроситьОбезличенный штатный план, payroll bridge, остатки обязательств, договоры ключевых ролей и план коммуникации
  30. 30
    Договоры и люди · До оффера · Проверить применимостьОператор, бренд и change of control

    Сохраняются ли права на управление, знак, стандарты и центральные каналы после сделки

    Какое доказательство запроситьДоговоры, согласия, условия change of control/exit, PIP и перечень систем/прав для перехода
  31. 31
    Договоры и люди · До закрытия · Проверить применимостьРесторан, алкоголь, SPA и бассейн

    Какие отдельные помещения, процессы, разрешения и подрядчики входят в фактическую модель

    Какое доказательство запроситьПеречень применимых документов, договоров, обследований и ответственных лиц по каждому включённому сервису
  32. 32
    Техника и CAPEX · До оффера · ОбязательноНезависимое техническое обследование

    Совпадает ли состояние здания, инженерии и номерного фонда с заявлениями и бюджетом продавца

    Какое доказательство запроситьОтчёт профильных специалистов, фотофиксация, дефектная ведомость и границы обследования
  33. 33
    Техника и CAPEX · До оффера · ОбязательноОбязательный CAPEX и сроки остановки фонда

    Какие работы нельзя отложить, сколько номеро-ночей потеряется и на чём основана каждая сумма

    Какое доказательство запроситьПриоритизированная ведомость, объёмы, независимые КП/сметы, график и owner contingency вместо одной общей цифры
  34. 34
    Техника и CAPEX · До закрытия · ОбязательноОборудование, аренда, гарантии и страховые события

    Что принадлежит продавцу, находится в лизинге/аренде, на гарантии или связано с незакрытым убытком

    Какое доказательство запроситьИнвентаризация, серийные/учётные идентификаторы, договоры, полисы, история заявленных событий и акты
  35. 35
    Передача · Передача · ОбязательноДомены, кабинеты, системы и административные доступы

    Можно ли передать контроль без общих паролей, потери истории и остановки продаж

    Какое доказательство запроситьРеестр активов и владельцев, план ротации/делегирования, тестовые выгрузки и акты передачи без секретов в общем файле
  36. 36
    Передача · Передача · ОбязательноClosing day и первые 100 дней

    Кто принимает деньги, гостей, персонал, поставщиков, инциденты и отчётность в день закрытия и после него

    Какое доказательство запроситьRACI, календарь уведомлений, контрольные остатки, continuity runbook и список решений на 1/7/30/100-й день

Скачать рабочий пакет

CSV — реестр с пустыми полями ответственного и доказательства; Markdown — профиль, блокирующие условия и незакрытые обязательные строки.

Реестр CSVСкачать записку
Граница результата. Профильные юристы, налоговые, финансовые, технические и гостиничные специалисты определяют состав документов, достаточность доказательств, договорную конструкцию и условия закрытия по фактическому объекту. Проверенный реестр не означает рекомендацию покупать гостиницу.
Нужен короткий список для первого запроса?Сохраните прежний 18-строчный CSV для быстрого старта, затем перенесите ответы и доказательства в полный реестр выше.
Короткий чек-лист CSV

Как проверить цифры продавца

Попросите помесячную выгрузку минимум за 24–36 месяцев и зафиксируйте единые определения показателей. Сверьте число проданных номеро-ночей с PMS, поступлениями и каналами продаж. Отдельно нормализуйте НДС, возвраты, бесплатные размещения, доход ресторана и прочие услуги: они не должны случайно увеличивать ADR.

СигналЧто проверитьПочему важно
Выручка растётADR, загрузка, доступный фонд и инфляцияРост мог быть только номинальным или обеспечен разовой группой
Загрузка высокаяСкидки, комиссии OTA, средний чек и отменыПолный отель не всегда означает прибыльный отель
Прибыль стабильнаФОТ, коммунальные расходы, ремонт и зарплата собственникаЧасть необходимых затрат могла быть отложена
Рейтинг высокийОбъём, свежесть и распределение отзывов по площадкамОдно среднее число скрывает динамику и повторяющиеся проблемы

Цена объекта начинается с сценария, а не с мультипликатора

Соберите как минимум три сценария: текущая работа без улучшений, базовая нормализация и программа изменений с CAPEX. Для каждого посчитайте денежный поток после комиссии каналов, фонда оплаты труда, налогов, ремонта и резерва на обновление. Отдельно проведите чувствительность к ADR, загрузке и сроку выхода на план. Один «рыночный мультипликатор» без этих допущений создаёт ложную точность.

Проверьте цену отдельным сценариемКалькулятор считает выручку, операционный результат, простую доходность и чувствительность к загрузке.
Рассчитать экономику

Сколько стоит купить гостиницу: считайте полную стоимость входа

Цена в объявлении или оферте — только одна статья. Для готового гостиничного бизнеса к ней добавляются юридические, налоговые и технические расходы сделки, обязательный CAPEX, резерв на отклонения и оборотный капитал до устойчивой работы. Сравнивать два объекта корректнее по полной потребности в капитале и стоимости на номер, а не только по сумме продавца.

Расходы на сделку8 000 000 ₽ставка × цена продавца
Резерв к CAPEX5 000 000 ₽сверх обязательных работ
Полная стоимость входа473 000 000 ₽все заданные статьи
All-in на номер9 460 000 ₽для сопоставления объектов
Вне цены продавца15,4%73 000 000 ₽ капитала
Запас бюджета27 000 000 ₽максимальная цена оферты: 426 470 588 ₽

Полная стоимость входа = цена продавца + расходы на сделку + обязательный CAPEX + резерв к CAPEX + оборотный капитал. Ставки задаёт пользователь: это сценарий, а не рыночная оценка или оферта. Налоги, долговое финансирование и скрытые обязательства считаются отдельно. Расчёт выполняется только в браузере; введённые значения никуда не отправляются.

СтатьяЧто подтвердитьНе считать автоматически включённым
Цена продавцаПериметр активов и правообладателей в term sheetДеньги на счетах, долги, бренд, домен, кабинеты площадок
Расходы сделкиСметы юристов, налоговых и технических консультантов, регистрационные платежиПроцент из чужой сделки без проверки структуры своей
Обязательный CAPEXТехническое обследование, дефектная ведомость, сроки и коммерческие предложенияКосметический ремонт вместо пожарных и инженерных работ
Оборотный капиталПомесячный cash-flow до точки устойчивой ликвидностиБудущую выручку как уже доступные деньги

Порядок проверки перед офертой

  1. 01
    Опишите периметр

    Активы, компании, права, договоры и то, что останется у продавца.

  2. 02
    Соберите data room

    Документы, PMS-выгрузки, бухгалтерия, договоры, технические отчёты и список доступов.

  3. 03
    Проведите независимую сверку

    Юрист, налоговый консультант, технический специалист и гостиничный аналитик проверяют свои контуры.

  4. 04
    Привяжите цену к условиям

    Гарантии продавца, удержание части цены, условия закрытия и план первых 100 дней.

Начните с публичного профиля объектаHotGrade помогает собрать исходные сигналы, источники и вопросы для углублённой проверки.
Проверить отель

Проверка покупки по рынкам

Структура спроса, сезонность и набор сопоставимых объектов различаются по географии. Для рынков, прошедших проверку спроса в Wordstat и достаточности данных, собрали отдельные публичные срезы — без объявлений и выдуманных цен.

Покупаете мини-гостиницу?Сравните текущий публичный срез гостиниц на 1–50 номеров по диапазонам и регионам, затем проверьте активы, реестр, PMS, команду и all-in капитал.
Открыть срез малых гостиниц
Покупаете один номер в апарт-отеле?Это другой предмет сделки и другой уровень контроля: проверьте право на юнит, оператора, денежный водопад и условия выхода.
Собрать мемо юнита
Покупаете базу отдыха?Отдельный публичный срез тысяч баз: регионы, номерной фонд, сезонность, земля, вода и инженерия — без объявлений и выдуманных цен.
Проверить рынок баз отдыха
Готовите гостиницу к продаже?Соберите проверяемый data room: периметр активов, PMS, нормализованный P&L, CAPEX, договоры и план передачи.
Чек-лист собственника

Частые вопросы

Сколько стоит купить гостиницу?

Цена продавца не равна полной стоимости входа. К ней добавьте расходы на структуру и проверку сделки, обязательный CAPEX, резерв на отклонения и оборотный капитал. Сравнивайте варианты по общей потребности в капитале и стоимости на номер; точную цену конкретного объекта подтверждает только его data room.

Как проверить отель перед покупкой?

Проверяйте не «красивую доходность на бумаге», а факты по открытым данным: реальная загрузка и тариф относительно рынка, репутация и её динамика, зависимость от OTA, легальность (реестр классификации), юрлицо-владелец и риски. Карточка HotGrade собирает это с источником и датой.

На что смотреть при покупке готового гостиничного бизнеса?

Качество управления (можно ли улучшить операционку), долю прямых продаж, состояние репутации, юридическую чистоту и соответствие реестру, а также разрыв между текущим результатом и потенциалом объекта — именно он показывает, есть ли апсайд после смены управления.

Чем «купить отель» отличается от «купить гостиницу» юридически?

Для рынка это синонимы формата размещения; важнее не вывеска, а что именно покупается — объект недвижимости, действующий бизнес (юрлицо с договорами и персоналом) или franchise-точка. От этого зависит набор проверок перед сделкой.

Как оценить потенциал объекта перед сделкой?

Сравните силу актива (рынок, локация, спрос) с текущим качеством управления. Если актив сильный, а управление слабое — это недореализованный потенциал, который можно раскрыть. HotGrade показывает оба измерения на карточке.

Проверьте свой отель как бизнес — бесплатно

Формулы из гайдов — общие. Ваш объект уже может быть в базе HotGrade (десятки тысяч объектов по РФ): найдите его и откройте расширенный отчёт — бесплатно, после регистрации.

  • разбор всех осей управления: репутация, операционка, цифра, каналы — с доказательной базой;
  • сравнение с сопоставимыми объектами сегмента и рынком города;
  • зоны недореализованного потенциала — что конкретно подтянуть в первую очередь.
Найти свой отель →Проверить объект перед сделкой →

Источник и дата под каждым числом. «Не найдено» ≠ нарушение. Позиции и оценки не продаются.

Открытые источники для первого прохода

Источники проверены 12.08.2026, если рядом не указана более точная дата. Наличие записи или документа не доказывает отсутствие риска: фиксируйте дату, периметр и вывод профильного специалиста. Материал не заменяет юридическую, налоговую, техническую и инвестиционную консультацию по конкретной сделке.